پیشینه تحقیق آشنایی با قرارداد و قانون پیش فروش ساختمان  دارای ۱۵ صفحه می باشد   فایل پیشینه تحقیق به صورت ورد  word و قابل ویرایش می باشد. بلافاصله بعد از پرداخت و خرید لینک دنلود فایل نمایش داده می شود و قادر خواهید بود  آن را دانلود و دریافت نمایید . ضمناً لینک دانلود فایل همان لحظه به آدرس ایمیل ثبت شده شما ارسال می گردد.

فهرست مطالب

۲-۱- ادبیات و مستندات و تعاریف قانون    ۶
۲-۲- نقد و بررسی در خصوص بعضی از مواد قانون پیشفروش ساختمان    ۸
۲-۳- ایرادات چیست؟    ۱۱
۲-۴- نقد و بررسی برخی ضمانت اجراهای کیفری قانون پیش فروش ساختمان    ۱۳
۲-۴-۱- درج و انتشار آگهی پیشفروش بدون اخذ مجوز و تنظیم سند رسمی    ۱۳
۲-۴-۲- تنظیم قرارداد پیش فروش توسط مشاورین املاک    ۱۵
۲-۴-۳- قابل گذشت بودن یا نبودن جرایم موضوع این قانون    ۱۶
منابع    ۱۷

منابع

۱-جعفری‌لنگرودی،دکترمحمدجعفر(۱۳۵۷)،دائره‌المعارفحقوقمدنیوتجارت،تهران: چاپخانهمشعلآزادی.

۲- کاتوزیان،دکترناصر(۱۳۸۵)،قواعدعمومیقراردادها،جلد۱،تهران: شرکتسهامیانتشار.

۳- کاتوزیان،دکترناصر(۱۳۷۴) اموالومالکیت،تهران: نشریلدا.

۴- کاتوزیان،ناصر(۱۳۸۵) عقودمعین،جلد۴،تهران: شرکتسهامیانتشار.

۵- کاتوزیان،دکترناصر(۱۳۷۱)،عقودمعین،جلد۱،تهران: انتشاراتشرکتانتشار.

۶-محققداماد،دکترسیدمصطفی(۱۳۷۴)،قواعدفقه،بخشمدنی۲،تهران: انتشاراتسمت.

۷- محققداماد،دکترسیدمصطفی(۱۳۸۲)،قواعدفقه،بخشمدنی ۱،تهران: مرکزنشرعلوماسلامی.

۸- شهیدی،دکترمهدی(۱۳۸۲)،تشکیلقراردادهاوتعهدات،تهران: انتشاراتمجد.

۹- شهیدی،دکترمهدی(۱۳۸۶)،حقوقمدنی۶،تهران: انتشاراتمجد.

آشنایی با قرارداد و قانون پیش فروش ساختمان

۲-۱- ادبیات و مستندات و تعاریف قانون

باتوجه به اینکه قراردادهای پیش ­فروش ساختمان به علت نیازهای اجتماعی و اقتصادی انروز بشر شکل گرفته و توسعه چشم­گیری یافته است، می­توان آن را قرارداد جدیدی دانست که در فقه به صورت مستقل و جداگانه بحث نشده است. در فقه امامیه در مورد پیش­فروش اموال به «بیع میوه» اشاره شده و نظر مشهور آن است که فروش میوه پیش از ظهور آن باطل است و در این مورد استدلال کرده­اند که چون، عنوان میوه، در زمان قبل از ظهور ، عرفاً بر آن صدق نمی­کند و بیع در زمان انعقاد موجود نیست بیع باطل است.

در برخی از کتب فقهی نیز عقود مشابهی مانند «بیع معدوم» ذکر شده که آن را جایز نمی­دانند اما فرضی را در آن استثناء کرده­اند و آن «بیع معدوم به تبع موجود» است همانند فروش چای بر روی بوته، به ضمیمه پنج چین دیگر که در آینده ایجاد خواهد شد.( جعفری لنگرودی،۱۳۵۷، صفحه ۶۱۱)

و مورد دیگری که در خصوص بیع معدوم بحث شده این است که فروش میوه قبل از ظهور و پیدایش آن در یک سال واحد و کمتر منع گردیده و این امر اجماعی است و دلیل آن از سوی فقها وجود غرر در معامله است اما به طور اجماع عقیده بر آن است که بیع میوه بعد از بُدو صلاح ، یعنی صلاحیت یافتن برای میوه شدن، چه برای یکسال یا کمتر جایز است.(شهید ثانی، ۱۴۲۶ق، ص ۷۳، نجفی ۱۹۸۱م ، ج ۲۴ ، ص ص ۵۶-۵۹)

به اعتقاد برخی از فقها ( شهید ثانی، ۱۳۶۵، ۲۸۵) ثمن باید قبل از عقد، معین گردد و اگر بیعی واقع شود و بعداً تعیین قیمت به عهده متعاقدین یا ثابت باشد به علت وجود غـرر صحیح نمی­باشد و در بدایه المجتهـد (ابن رشدقرطبی، بی تا، ۱۴۷و۱۷۰) چنین نقل شده که جهل به وصف و مقدار ثمن سبب غرور می باشدو معامله را باطل می­سازد و در کتاب الفقه علی المذاهب الاربعه در معقود علیه معلوم بودن ثمن یا مثمّن شرط است و علم به ثمن که مانع از منازعه بعدی باشد لازم تلقی شده است و مذاهب عامه و خامه بر­این­امر متفقند، همچنین نمی­توان در معامله تعیین ثمن را به اختیار یکی از متعاملین محول کرد به طوری که برخی از فقها و حقوق­دانان به بطلان چنین معامله­ای نموده­اند (شهید ثانی، ۲۸۵، محقق حلّی،۱۳۶۲، ۱۵۱،کاتوزیان،۱۳۸۳، ۷۶).

توصیف حقوقی قراردادها یکی از مسائل حائز اهمیت در تعیین سرنوشت قرارداده است که منعقد می­شود زیرا هر قراردادی بنابر ماهیتی که دارد می­تواند آثار و احکام خاص و جداگانه­ای نسبت به سایر روابط حقوقی برجاگذارد و چون هدف اصلی عاقدین قرارداد این است که عقد منعقد شده را به اجرا در آورند اهمیت توصیف قرارداد بیش از پیش روشن می شود.

اگر میان طرفین قرارداد اختلافی بر سر چگونگی اجرای قرارداد با تعهداتی که طرفین دارند و بروز نماید اولین چیزی که نظر قاضی دادگاه را به خود جلب خواهد کرد تعیین ماهیت قرارداد است ، نسبت به ماهیتی که تشخیص می­دهد برای صدور حکم استفاده خواهد نمود.

با توجه به ماهیتهای متفاوتی که برای پیش­فروش بیان می­شود می­خواهیم آنرا در حقوق ایران مورد بحث قرار داده  و سپس در فصل جداگانه­ای با عقود دیگر مقایسه نماییم.

در سال ۱۳۸۵توسط دولت پیش­نویس «قانون پیش­فروش ساختمان» تهیه و در روز یکشنبه ۱۲/۱۰/۸۹ در ۲۵ ماده و ۴ تبصره به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده و در تاریخ ۲۹/۱۰/۸۹ به تایید شورای نگهبان رسید و آیین نامه اجرایی آن نیز در ۲۲ ماده در سال ۱۳۹۳ توسط هیأت دولت تهیه و تنظیم گردیده­است.

البته قوانین در خصوص ساختمان دارای پیشینه­ای نیز می باشد که اولین آنها به سال ۱۳۴۳ بر­می­گردد که قانون آپارتمان­ها مصوب ۱۳۴۳ بوده و در آن هیج بحثی از پیش­فروش و وضعیت حقوقی آن نیامده است و شاید دلیل مبتلا نشدن جامعه آن روز با این مهم بوده است. همچنین در سال ۱۳۵۸ نیز لایحه­ای به منظور حمایت از خریداران و انبو­ه­سازان مسکن توسط شورای انقلاب به صورت ماده واحده­ای تصویب شد که باتوجه به مختصر بودن آن و وارد نشدن در جزئیات ناکافی به نظر می­رسد.

طبق قانون پیش ­فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی آن تعاریفی در خصوص برخی از اصطلاحات آمده است که به شرح ذیل می باشد:

۱- پیش­فروشنده: مالک رسمی زمین یا سرمایه­گذار یا مستأجر

۲- مالک رسمی زمین: شخصـی که مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک دارای سند رسمـی مالکیت می­باشد.

۳- مستأجر: شخصی که به موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستاجره می باشد.

۴- سـرمایه­گذار: شخصی کـه به مـوجب سند رسمـی با مالک یا مستأجر برای احداث بنا سرمایه­گـذاری می نماید و واحد یا واحدهای ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص می یابد.

۵- عملیات پی ساختمان: عملیاتی که پس از خاک­برداری و در اجرای پی ریزی (فوندانسیون) جهت استقرار ستون­های ساختمان یا دیوارهای باربر  بر­روی پی انجام می گیرد و با پایان آن اجرای اسکلت ساختمان شروع می­شود.

و از این قیبل تعاریف که البته جای عبارتی به عنوان «پیش­خریدار» خالی می­باشد که از نظر مؤلف تعریف شده است.

پیش خریدار: شخصی که قدرالسهم زمین و اعیانی را که قرار است طبق تعهد در آن ساخته شود و به صورت اقساطی خریداری می­نمایند.

۲-۲- نقد و بررسی در خصوص بعضی از مواد قانون پیش­فروش ساختمان

یک نگاه گذرا و اجمالی به این قانون داشته باشیم، البته قبل از آن باید به یاد داشته باشیم که قانون مدنی سال ۱۳۰۷ که بیع را در ماده ۳۳۸ تعریف و ماده ۳۶۱ در باب بیع گفته­است که اگر در بیع عین معلوم شود که بیع وجود نداشته ، بیع باطل است. نکته دیگر قانون ثبت سال ۱۳۱۰ و ساختار نظام ثبتی ما که بر پایه دفتر املاک استوار است و ماده ۲۲ و ماده ۴۶ قانون ثبت عقد بیع را در زمینه غیر منقول در زمینه املاک به یک عقد تشریفاتی مبدل نموده­است.

به این معنا که انتقال مالکیت نیازمند سند رسمی و ثبت در دفاتر املاک است ، حال بایستی به بحث­های پیش ­فروش ساختمان با در نظر گرفتن این داده­ها بپردازیم:

تا قبل از تصویب این قانون هیچ قانونی در زمینه پیش­فروش ساختمان نداریم در حالی که این پدیده حداقل ۳۰ سال است که برای مردم گرفتاری ایجاد کرده است و همچنین هیچ قانونی راجع به قولنامه نداریم در حالی که اصل ۱۵۸ قانون اساسی تدوین و تنظیم لوایح قضایی را از تکالیف قوه قضائیه پیش­بینی کرده اما مشخص نیست که چرا  قوه قضائیه در خلال این سی سال هیچ لایحه­ای در زمینه قولنامه یا پیش­فروش ساختمان تصویب و ارائه نکرده است؟

تمامی فایل های پیشینه تحقیق و پرسشنامه و مقالات مربوطه به صورت فایل دنلودی می باشند و شما به محض پرداخت آنلاین مبلغ همان لحظه قادر به دریافت فایل خواهید بود. این عملیات کاملاً خودکار بوده و توسط سیستم انجام می پذیرد. جهت پرداخت مبلغ شما به درگاه پرداخت یکی از بانک ها منتقل خواهید شد، برای پرداخت آنلاین از درگاه بانک این بانک ها، حتماً نیاز نیست که شما شماره کارت همان بانک را داشته باشید و بلکه شما میتوانید از طریق همه کارت های عضو شبکه بانکی، مبلغ  را پرداخت نمایید.